Интернет-интервью правового портала КонсультантПлюс с П.В. Крашенинниковым, Председателем Комитета Государственной Думы РФ по законодательству:
Тема интервью: "Развитие законодательства в сфере имущественных прав граждан (Жилищный кодекс, "дачная амнистия", малоэтажное жилищное строительство и т.д.)". Благодарим всех посетителей сайта, приславших свои вопросы.
КонсультантПлюс: Существует ли сегодня проблема, которая заключается в наличии огромного количества 
противоречий, ошибок, неполноты и размытости правового регулирования градостроительных, жилищных и земельных отношений, как то: недоработанности гражданского законодательства, Гражданского кодекса, Жилищного и Земельного кодекса и сопутствующих им законов? Ведь постоянно идут изменения и дополнения к ним. В связи с этим Иван Упоров из Краснодара интересуется: какова стратегия дальнейшего правового регулирования жилищно-земельных отношений, какие юридические силы Вы намерены привлекать, в какие сроки?
Павел Владимирович Крашенинников: Хочу сказать, что противоречия на этот счет немножко преувеличены. Это
скорее "мифы о жилищном законодательстве". Давайте вспомним ситуацию до Жилищного кодекса РФ, вот тогда были реальные противоречия. Старый советский кодекс провозглашал, что будет жильё бесплатно всем, что в принципе, с одной стороны, было враньем, с другой стороны, это была такая достаточно большая коррупционная яма и была масса злоупотреблений.
При этом существовало несколько тысяч только на федеральном уровне законов, подзаконных актов, различных циркуляров, которые еще действовали с 30-х годов. Не поверите, но до первого марта 2005-го года еще действовали акты, которые подписывали Ежов, Берия и так далее. Чем это объясняется? Раньше все жилищное хозяйство было в НКВД. Порядок, конечно, был, но своеобразный. Принятие Жилищного кодекса привело к отмене тысяч актов и к упорядочиванию жилищных отношений. Разве это постоянные изменения? Мы проделали лишь несколько шагов после принятия ЖК РФ: увеличили срок для выбора управляющей компании и увеличили срок для возможности приватизации жилья. Приватизация должна была закончиться первого января 2007 года. Но, поскольку огромное количество граждан не успели воспользоваться этим правом, мы увеличили до первого марта десятого года. Больше каких-то изменений не было. Есть постоянные какие-то предложения авторов и субъектов права законодательной инициативы. Они разные. В основном идут те, которые мы обсуждали в период подготовки ЖК РФ, и основную часть мы отвергаем.
Например, у нас в законе написано, что бесплатное жилье предоставляется малоимущим гражданам, которые являются нуждающимися. Но это написано в Конституции РФ. Мы взяли данную норму из Конституции. А такие предложения, как дайте такое жилье таким-то профессиям, не буду называть каким, - просто противоречат Конституции в данном случае, поэтому мы их и не рассматриваем. Для этого есть другая возможность – принимайте отдельный федеральный закон. Но обязательно, это у нас в Кодексе написано, что, если появляется новая категория таких граждан, это нужно обязательно отразить в бюджете. В противном случае это будет то же самое, что было в советское время.
Что касается Гражданского кодекса. Там действует глава 18-я – Право собственности на жилые помещения. Там мы вывели органы опеки и попечительства из всех сделок с жильем, где есть дети. Раньше было неважно, приличная семья, неприличная - иди в органы опеки и там с ними договаривайся. Сейчас оставили, что органы опеки привлекаются, когда действительно семья неблагополучная либо просто отсутствуют родители, и тогда нужно обязательно идти в эти органы.
Также сейчас действует 35-я глава ГК РФ – Договор найма жилого помещения. Это в основном касается коммерческого найма, то, что иногда арендой называют. Действуют и в третьей части ГК некоторые нормы, связанные с особенностями наследования жилья. Так что никаких в данном случае противоречий нет. Поэтому я думаю, что оппозиция говорит о том, что есть противоречия, говорит о том, что мы выселение сделали за неуплату за жилье. Это, мягко говоря, неправда, потому что выселение появилось еще в начале 90-х годов, и есть даже судебная практика. Есть законодательные противоречия с местными актами, с региональными и с актами органов местного самоуправления. Но это не федеральные противоречия. Ну, например, мы установили, что теперь собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах являются в том числе собственниками земельных участков – и под домом, и придомовой территории. Что абсолютно логично. А то получалось так, что квартиры как будто в воздухе висят. Но местные власти – вот я только что приехал из Ставрополя - просто отказываются выполнять эти требования, отказываются определять границы, когда к ним обращаются граждане. Могу сказать, что в некоторых регионах, включая Москву, такие границы определяются. Со скрипом, но определяются. А есть регионы, где этого вообще не происходит. Почему? Да потому, что местные власти понимают, что как, только границы будут, они не вправе будут уже распоряжаться земельными участками, не вправе будут выделять эти земельные участки, зарабатывать на этом и так далее.
КонсультантПлюс: Можно ли межевание и оформление прав собственности на придомовую территорию и территорию под домом делать собственникам жилых и нежилых помещений, не создавая ТСЖ?
П.В.: Да. Если собственники это решили, они могут это делать. И в данном случае налицо абсолютное укрепление прав. Потому что вы уже можете огородить эту территорию, Вы можете ее использовать под какие-то нужды, для себя стоянку сделать или не для себя, если большая территория. Вы можете использовать ее для каких-то рекламных целей. Особенно в крупных городах, в центре, между прочим, любые рекламные щиты на многоквартирных домах должны согласовываться. Потому что стены принадлежат, как наружные, так и внутренние, принадлежат на праве общей собственности собственникам. Сейчас, конечно, этого ничего не соблюдается. Но лучший способ - товарищества создавать. Но Вы правы, можно даже без товарищества, просто если собственники сами решат, надо ли это делать.
КонсультантПлюс: Существуют ли нормы межевания придомовой территории?
П.В.: Есть инструкция по этому поводу Минрегионразвития. Но так, чтобы не вдаваться в технические параметры, скажем, что существует общее правило, согласно которому территория земельного участка, которая выделялась под строительство в определенных границах по СНИПам года постройки, как правило, и является придомовой территорией данного дома. Например, в 80-м году был выделен земельный участок под строительство. По общему правилу этот земельный участок отдаётся как земельный участок, принадлежащий на праве собственности. Но я отметил, что именно по общему правилу, поскольку до принятия Жилищного кодекса местные власти могли, так сказать, перенарезать эти участки. Вот там, где эта перенарезка происходила, там, конечно, нужно смотреть уже ситуацию, какие были последние манипуляции с этим земельным участком.
КонсультантПлюс: То есть люди имеют право это знать, выяснять эти границы и, если возникают какие-то разногласия, идти в суд и там решать этот спор по земле?
П.В.: Абсолютно точно. И еще есть исключение из общего правила. Это, конечно, дореволюционные дома. Здесь, конечно, нужно будет просто определять все заново, потому что, как правило, документов на них не найти. Как известно, у нас октябрьский переворот не признавал никаких актов предыдущей власти. Поэтому нужно будет проводить межевание в полном объеме. В недалеком будущем этим будут заниматься кадастровые инженеры. Пока кадастровых инженеров нет, но они появятся с принятием закона о кадастре недвижимости.
КонсультантПлюс: А как складывается ситуация с общежитиями?
П.В.: По этому поводу очень много разных спекуляций и недопониманий. Здесь надо уточнить, о каких общежитиях идет речь. Сразу хочу сказать, это не касается общежитий, скажем, студенческих, тех общежитий, которые обслуживают какие-то государственные или муниципальные предприятия. Там ситуация прежняя. Речь идет о тех общежитиях, которые ранее были у государственных и муниципальных предприятий. Но предприятия приватизировали, и общежития передали муниципалитетам. Это огромный жилищный фонд. И здесь есть огромное количество проблем. Люди уже давно на этих предприятиях не работают, да, собственно говоря, и предприятию это общежитие не принадлежит. Люди оказываются на птичьих правах. Живут они в стеснённых условиях, не все блага там есть, которые существуют в приличных квартирах.
Мы долго думали и все-таки решили задачу следующим образом. В силу закона, подчеркиваю это, приняли решение, что такое жилье теперь будет являться социальным. Оно теперь - социальный жилищный фонд. Соответственно, те граждане, которые проживают в общежитиях, проживают теперь там по договору социального найма со всеми вытекающими обстоятельствами. Это и бессрочность договора, и все права, которые есть в Жилищном кодексе, включая приватизацию. То есть они могут, в том числе, приватизировать свое жилье до 1 марта 2010 года. Существует очень большое заблуждение – ну, раз это муниципальное – значит, там чиновники управляют этим жилищным фондом. Говорят: где акт, что это жильё перестало быть общежитием? Где договор, в соответствии с которым вы должны проживать? Хочу сказать, что есть, условно говоря, акт, условно говоря, договор, который подписан высшим должностным лицом государства – Президентом РФ, называется он Федеральный закон. Так вот, в силу Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса эти права преобразовались именно в социальный наём. Как только он вступил в силу, в течение первого года мы просто были завалены жалобами. Мы везде, не побоюсь этого слова, трубили, что это право есть, но тем не менее такие жалобы были и исчислялись тысячами. Сейчас процесс как-то сдвинулся. Но в некоторых регионах местные чиновники продолжают все-таки творить беззаконие, потому что не хотят расставаться с этим имуществом. Ведь пока им распоряжаются, можно заселять или не заселять туда граждан на свое усмотрение, устанавливать свои тарифы. Как правило, те люди, которые управляют, в общем-то и музыку заказывают. Управляют как своей собственностью.
Законы разработаны и действуют, Жилищный кодекс и другие кодексы работают. Люди должны реализовывать свои права, а также добиваться их реализации. Сколько случаев, когда из общежитий просто выгоняют или предлагают другие общежития, которые не подлежат приватизации. Но хочу еще раз подчеркнуть, это касается только общежитий, которые были которые ведомственными и переданы в муниципалитет.
КонсультантПлюс: Многих людей интересуют положения Жилищного кодекса относительно членов семей собственника жилого помещения…
П.В.: Давайте просто посмотрим по ситуации. Речь идет, конечно, о бывших членах семьи. Но, во-первых, хочу сказать, что дети не могут быть бывшими членами семьи. Хотя некоторые суды у нас почему-то именно так решают эти вопросы. Это категорически неправильно. И если делать какие-то поправки, вот в эту часть просто надо внести уточнения. Что касается ситуации, когда квартира была приобретена во время брака, то в любом случае, несмотря на кого она была записана - это общая совместная собственность. Если нет брачного договора. Это регулируется Семейным и Гражданским кодексами.
Рассмотрим ситуацию, когда квартира были приобретена каким-либо лицом, одним например. Женщина купила квартиру, а потом решила заключить брак с молодым или не молодым человеком. Пожили они немножко, года два-три, брак распался. Некоторые в этом случае говорят: ему нужно оставить право пользования. Наверное, это неправильно. Брак распался, соответственно, он становится бывшим членом семьи собственника и по действующему законодательству он должен уехать. Я думаю, это справедливо. Есть это общее правило: отношения распались – значит, и жилищные отношения тоже распались. Но есть исключение из этого правила, которое заключается в следующем. Если граждане приватизировали квартиру, но при приватизации решили, что запишут собственником одного. Такая схема была возможна и до сих пор возможна. То есть живут, проживают два человека по договору социального найма. Решили, что кто-то один будет собственником, а другой откажется от права собственности. Такое право по закону о приватизации существует. В таких случаях, если брак распадается, право пользования сохраняется пожизненно. На самом деле, понимаете, когда мы говорим про общее правило, то, с точки зрения закона, это общее правило. А другое - исключение. Но, с точки зрения практики, с точки зрения жизни, получается так, что скорее второе является правилом. Но это до тех пор, пока у нас не прошла приватизация. А общая норма все же: распались отношения – значит, выезжай. Есть исключения, если, допустим, человек болен или есть алиментные обязательства, ну тогда, конечно, суд может оставить право проживания.
КонсультантПлюс: А если человек остался прописанным в квартире без права собственности, собственник этой квартиры может продать квартиру вместе с ним?
П.В.: Такая опасность есть. Постольку, поскольку он там остался. Здесь мы говорим о том, что у него прав нет. Но бывают случаи, когда гражданин имеет право проживания в этой квартире или даже не имеет, но, если в договоре написано, что с правом проживания конкретного человека, допустим, в трехкомнатной квартире, в одной комнате будет проживать данный гражданин. Если это в договоре написано, то это будет обременением на соответствующую квартиру. Но и, соответственно, цена будет другая, естественно. Граждане в договоре это прописывают, и покупатель должен об этом знать. Если нет – то это ничтожная сделка.
КонсультантПлюс: По поводу приватизации. Люди, которые получат квартиры до 2010-го года, имеют право приватизировать их? Или только те, которые сейчас стоят в очередях?
П.В.: Вот это очень хороший вопрос, потому что первоначально было так и написано, что те, кто получает после введения в действие Жилищного кодекса жильё, то есть по новым условиям, те не имеют право приватизировать. Но в данном случае Конституционный Суд поправил законодателя и указал на то, что любой человек, получивший до окончания приватизации жильё по договору социального найма, до первого марта 2010 года. К примеру, он имеет право на приватизацию жилого помещения. То есть все без исключения. Получили до первого марта или после - они имеют право на приватизацию. Это очень важно на самом деле.
КонсультантПлюс: Это действительно важно, потому что сейчас идет обширное строительство.
П.В.: Обширное строительство, только не социального, по-моему, жилья. Даже до введения в действие Жилищного кодекса мы видели такую ситуацию, когда местные власти сознательно тормозили, зная эту норму, такое строительство и не выдавали ордеров, не заселяли граждан, понимая, что, как только вот это первое марта 2005 года наступит, все, люди уже приватизировать ничего не смогут. Но ошиблись, Конституционный Суд принял такое вот решение.
КонсультантПлюс: Много вопросов возникло и по так называемой "дачной амнистии". Это большая тема для разговора. Где-то она идет со скрипом, где-то люди, наоборот, довольны, начали оформлять свои участки. Могут ли люди, которые объединены в садовое некоммерческое товарищество, оформить земли общего пользования не на садовое товарищество, а непосредственно в общую долевую собственность земли общего пользования?
П.В.: Смогут. Но это не в связи с "дачной амнистией". Это касается закона о малоэтажном жилищном строительстве, где мы как раз будем определять такие возможности и в садовых товариществах, и в дачных, и в посёлках, где будет малоэтажное строительство. Надо сказать, что пока это теоретически возможно, но практически, как говорится, замучаетесь бегать по инстанциям. А что касается "дачной амнистии" - это колоссальный вопрос, который касается несколько миллионов граждан. И конечно, тут есть действительно огромное количество вопросов. Во-первых, по закону, для учета дачных и садовых домов не нужно привлекать БТИ, можно просто заполнить декларацию, затем подать декларацию вместе с документами на землю, и регистратор обязан зарегистрировать. Что происходит на практике?
На практике действуют какие-то постановления, которые до "дачной амнистии" еще были приняты, - постановления правительства, которые не отменены. У нас всегда сложно понять, что закон выше, чем другие подзаконные акты. Всегда на практике почему-то получается, чем ниже бумажка, тем она более действительная. Что происходит на практике? Где-то принимают эти декларации, где-то заставляют какие-то обмеры делать и так далее. Подчеркиваю: никаких обмеров ни по дачам, ни по садовым домам делать не нужно. Эти строения не предназначены для постоянного проживания. Мы понимаем, что фактически бывает по-разному. Но юридически это здания, не предназначенные для постоянного проживания. Следовательно, гражданин сам берет на себя ответственность, пишет, из чего состоит дом, сколько метров, сколько этажей и так далее. Заполняет по форме декларацию, утвержденную Правительством, и отдает вместе с межевым делом на регистрацию.
Какие, на мой взгляд, самые большие проблемы по "дачной амнистии"? Прежде всего это то, что субъекты Федерации, у которых есть право установить пределы платы за межевание, практически все, основная часть, свое право это не реализовали. У нас только есть четыре субъекта: это Ставропольский край, Республика Дагестан, Республика Татарстан и Краснодарский край. Только там установили ограничение платы. Там, где установили, плата снижается в полтора, а иногда даже в два раза. Зачем это прописано в законе? Получилось так: выпустили на рынок конторы, которые занимаются межеванием, но они оказались все прикормлены местными властями, а без бумажки именно этого хозяйствующего субъекта, который занимается межеванием, у вас никто просто документы не примет. Конкуренция просто вымерла в этой области. А поскольку налицо монополизм, вот мы субъектам Федерации дали такое право. К сожалению, когда мы их постоянно запрашиваем, половина из них говорит, что мы работаем над этим делом, ну а часть вообще ничего не делает.
КонсультантПлюс: А как можно технически это провести? Ведь организации геодезистов - это же коммерческие предприятия. Как можно приказать им снизить плату?
П.В.: А как у нас по монополиям? Они тоже все хозяйствующие. Понимаете, если бы был рынок, никто и не спрашивал бы. Но анализ показывает, что это в основном монополисты. Местные монополисты. Поэтому раз монополисты – значит, надо устанавливать такие условия. Знаете, здесь еще есть второй положительный эффект, который заключается в том, что когда так называемое техническое задание пишется, если пределов нет, они приписывают все что угодно. И они пишут себе огромное количество работ, где справа написана цена, естественно. Сейчас, когда такое ограничение есть, они делают в основном самые важные работы. А декларации чиновники обязаны принимать. Если они не принимают - не избирайте их. Законы надо исполнять.
КонсультантПлюс: Вопрос по поводу так называемых "точечных застроек". Почему в Жилищном кодексе РФ написано о том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют также и придомовой территорией, а на деле получается совсем по-другому? Где эта территория, никто не знает, землю вокруг домов, которые существуют не один год, расхватывают какие-то строительные фирмы. Придомовые территории, которыми люди пользуются не один год, исчезают на глазах за строительными заборами. Люди хотят создавать ТСЖ, но задумываются над тем, что без земли существование ТСЖ плачевно. Где найти нормы по межеванию придомовых территорий? Когда будет законодательно урегулирован вопрос по поводу предоставления земли в исторически сложившихся районах городов? - Виталий (г. Москва)
П.В.: В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на данном земельном участке, отнесены к общему имуществу собственников помещений в доме. Вопросы использования земельного участка, на котором расположен дом, статьей 44 ЖК РФ отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме, то есть такие решения должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме вне зависимости от того, создано в данном доме товарищество собственников жилья или нет. При этом необходимо также учитывать требование части 1 статьи 46 ЖК РФ, которая устанавливает, что для принятия решения о пределах использования земельного участка, в том числе введения ограничений пользования им, решение общего собрания принимается большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в доме. В связи с этим использование участка какими-либо сторонними организациями вопреки воле собственников помещений в многоквартирном доме может быть оспорено последними в суде.
Относительно установления границ земельного участка (т.е. его формирования) необходимо отметить, что в марте 2007 года Государственной Думой планируется рассмотрение во втором чтении проекта федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", которым предполагается решить вопросы, связанные с формированием и кадастровым учетом земельных участков по всей территории Российской Федерации.
КонсультантПлюс: Конституционный Суд РФ Постановлением от 15 июня 2006 года N 6-П признал не соответствующим Конституции РФ положение части первой ст. 4 Закона РФ от 4 сентября 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в редакции ст. 12 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам соц. найма после 1 марта 2005 года. Объясните, пожалуйста, о каких пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда говорится в данном Постановлении? – Татьяна (Москва)
П.В.: Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 года N 6-П признана не соответствующей Конституции Российской Федерации норма, устанавливающая, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Иными словами, данное Постановление позволило приватизировать жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Это можно сделать до 1 марта 2010 года (с учетом Федерального закона от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ, которым этот срок был перенесен с 1 января 2007 года на 1 марта 2010 года).
КонсультантПлюс: Подлежат ли бесплатной приватизации квартиры, предоставленные по договору социального найма после 01.01.2007? Если да, то на какой закон или постановление нужно ссылаться? Существует слишком много комментариев на этот счет, какие из них точнее? - Нина (Альметьевск, РТ)
П.В.: Прежде всего хотелось бы отметить, что платной приватизации действующее законодательство не предусматривает. В соответствии со статьей 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Любые граждане, пользующиеся жилыми помещениями на условиях социального найма, могут до 1 марта 2010 года приватизировать эти жилые помещения. Здесь можно ссылаться на Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 года N 6-П (которое позволило приватизировать жилые помещения, предоставленные по договорам соцнайма после 1 марта 2005 года) и Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ (данным Федеральным законом было продлено действие законодательных актов о приватизации до 1 марта 2010 года).
КонсультантПлюс: Не секрет, что при оформлении прав на земельные участки граждане и юридические лица тратят деньги и время. Иногда для оформления права на садовый участок уходит до полугода. Мне жаль рядовых граждан, особенно пожилых. Они забывают в процессе хождения, где уже были, а где нет... Очень много согласований со всевозможными инстанциями, сроки не выдерживаются. С новыми земельными участками еще хуже. А как же нацпроекты? Пока готовится документация для предоставления земельного участка, она уже никуда не годится, приходится переделывать. Заказчик вкладывает огромные деньги в ПСД, а потом может выясниться, что строить там нельзя. Идея была хорошая с национальными проектами, но законодательная база не успевает. Еще нет нормального земельного кадастра, в некоторых регионах еще нет даже официальных оснований для ведения ГЗК. В электронную базу до конца не внесены сведения по земельным участкам. Но уже хотим создавать кадастр объектов недвижимости. С объектами капитального строительства еще хуже, чем с земельными участками. Никогда БТИ (вне зависимости от форм собственности) не будет добровольно переводить данные в электронный вид. Основная задача в этих организациях - извлечение прибыли из своей деятельности. Кстати, это, наверное, единственный вид организаций, сочетающих в себе и госучет, и производственные функции. Это же анахронизм. Чиновники пусть занимаются учетом, а работяги пусть зарабатывают деньги. Единственный выход - это СРО. Только без создания нормальных электронных баз по объектам недвижимости ничего не получится. Государство же раскошеливаться на земельно-имущественные дела не хочет. Ладно с деньгами, хотя бы пакет законов приняли. И неплохо, если бы вдогонку к законам сразу и подзаконные акты. А то пропишут норму, на эту норму уже ссылается другой закон, а применять ее нельзя. Где же тормозятся законы о кадастровом учете, кадастровых инженерах, о саморегулируемых организациях в сфере строительства, оценки, проектирования? - Евгений Носов (УрФО)
П.В.: В настоящее время в Государственной Думе ведется работа над проектом федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Названный проект федерального закона направлен на создание единой системы государственного кадастрового учета недвижимого имущества. Кроме того, он регламентирует деятельность организаций, осуществляющих формирование земельных участков, а также правовой статус кадастровых инженеров.
Данный проект федерального закона был принят в первом чтении в ноябре 2006 года, рассмотрение во втором чтении планируется на март 2007 года.
КонсультантПлюс: Признаете ли Вы, что при принятии нового Жилищного кодекса было допущено много просчетов, повлекших ущемление прав граждан, в том числе несовершеннолетних? - Какодеев В.А. (г. Новосибирск)
П.В.: Нельзя отрицать, что принятие нового Жилищного кодекса стало важным этапом в развитии жилищного законодательства. Конечно, практика его применения ставит перед нами новые проблемы. Сегодня Комитетом Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству совместно с экспертами, представителями научной общественности и практикующими юристами активно ведется работа по выявлению проблем, связанных с применением Жилищного кодекса. Сформированы рабочие группы, проводятся парламентские слушания и заседания экспертных советов, исследуются предложения и вопросы, поставленные перед нами избирателями, ищутся пути совершенствования законодательства в жилищной сфере.
Как показывает проводимый нами мониторинг, как минимум половина проблем, с которыми к нам обращаются, не относится к сфере законодательного регулирования, а связана с правоприменением, то есть с конкретными действиями конкретных должностных лиц.
Вопросы же, которые, по нашему мнению, возможно урегулировать (в том числе по защите прав и законных интересов несовершеннолетних), в данный момент находятся на рассмотрении Комитета и их планируется решить в рамках подготовки ко второму чтению двух законопроектов, направленных на внесение изменений в ряд законодательных актов, в том числе и в Жилищный кодекс.
КонсультантПлюс: В 2003 году мы приобрели на открытом аукционе участок под строительство дома. Дом мы построили, но ввести его в эксплуатацию не имеем возможности из-за отсутствия газа, воды и света. Администрация утверждает, что все коммуникации мы должны проводить за свой счет, но при продаже земельного участка это в договоре не оговаривалось, ко многим домам администрация провела коммуникации, а так как наша улица спланирована из шести домов, до нас очередь не дошла. Просим объяснить, как сделать наше жилье доступным и вправе ли администрация обязывать нас проводить самим линии электропередач? - Морозова Елена Сергеевна (Самарская обл., г. Сергеевск)
П.В.: В связи с тем, что непосредственно законодательством РФ не закрепляется обязанность муниципальных образований проводить за свой счет коммуникации к участкам, предназначенным под строительство индивидуальных жилых домов, а, как отмечено в Вашем вопросе, в договоре купли-продажи земельного участка не оговаривалась обязанность местной администрации проводить за свой счет коммуникации к дому, то возможность проведения коммуникаций к Вашему дому оставлена на усмотрение муниципального образования.
Вероятно, цена участка, который приобретался под строительство дома, формировалась с учетом того обстоятельства, что коммуникации к участку не подведены.
Относительно возможности принятия дома в эксплуатацию, то необходимо, чтобы он был пригодным для проживания в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса, то есть отвечать санитарным и техническим требованиям. В частности, если удастся сделать дом пригодным для проживания, например самостоятельно обеспечить дом водой, организовав во дворе колодец, обеспечить дом газом в баллонах и решить вопрос электроснабжения, оснований для отказа в приеме дома в эксплуатацию не будет.
КонсультантПлюс: Будет ли законодательно регламентирована ответственность жильца за неоплату электроэнергии и за несанкционированное безучетное потребление электроэнергии? - Рыбас Александр Иванович (г. Арсеньев, Приморский край)
П.В.: В соответствии со статьей 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления и органами государственной власти субъектов РФ.
Плата за электроэнергию относится к плате за коммунальные услуги. Невыполнение обязательства по оплате жилищных услуг нанимателями является одним из оснований для расторжения договора социального найма (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).
Несанкционированное потребление электроэнергии по сути является кражей, и санкции за такое деяние предусмотрены Уголовным кодексом РФ.
КонсультантПлюс: Чем, по Вашему мнению, объясняется постоянный рост тарифов ЖКХ? Как его можно стабилизировать? Может, для этого нужно подготовить определенную законодательную базу? - Иванов Иван (г. Москва)
П.В.: В целях ограничения роста размера платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги и применения мер государственного контроля за ростом их стоимости Государственной Думой принят Федеральный закон от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 6 указанного Федерального закона Федеральной службой по тарифам устанавливаются предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение и предельные индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги по субъектам Российской Федерации. Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с указанными индексами устанавливаются предельные индексы по муниципальным образованиям.
Федеральная служба по тарифам (приказы от 29.12.2005 N 853-э/4, от 01.08.2006 N 168-э/3, приложение N 3) установила предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги по Рязанской области на 2006 г. в размере 120%, а на 2007 г. - в размере 115%. Таким образом, рост размера указанной платы в 2006 г. по сравнению с 2005 г. не должен был превысить 20%, а в 2007 г. по сравнению с 2006 г. не должен превысить 15%.
В случае если ранее установленные размеры платежей граждан за жилое помещение и коммунальные услуги превысили предельные индексы, то размеры платежей должны быть приведены в соответствие с предельными индексами и с гражданами должен быть произведен перерасчет.
КонсультантПлюс: Я пользуюсь гаражом в гаражном блоке во дворе дома, купленным у вдовы владельца без документов. Ему официально предоставили там место: исполкомом в 1975 году было выдано разрешение на строительство гаража. В 1995 году он умер, все документы на аренду земли были утеряны. С 2001 года местная администрация вообще прекратила все сделки по этим гаражам, и в настоящее время невозможно что-либо отыскать. Могу ли я оформить долгосрочную аренду земельного участка и приватизировать гараж? - Валерий (Челябинск)
П.В.: Оформить гараж в собственность по так называемой "дачной амнистии" можно лишь в случае, если земельный участок под ним был предоставлен Вам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Факт предоставления должен быть оформлен актом, изданным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания.
Такой акт, как правило, должен храниться в местной администрации. Но в вашем случае необходим ещё и договор о передаче имущества новому владельцу. Как следует из Вашего вопроса, такой договор заключен не был. В связи с этим оформить в собственность недвижимое имущество (гараж) представляется возможным лишь в порядке приобретения права собственности по приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса РФ). Право собственности на гараж может быть подтверждено только в судебном порядке.
КонсультантПлюс: В соответствии с ФЗ "О статусе военнослужащих" при достижении 20 лет выслуги на военной службе военнослужащие имеют право на предоставление в их собственность за счет государства жилых помещений (в отношении военнослужащих, заключивших первый контракт после 01.01.1998). ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" запрещает приватизацию жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма после 01.03.2005. В настоящее время обеспечение военнослужащих жильем осуществляется именно путем предоставления жилых помещений по договору социального найма. Как в связи с изложенным будут сочетаться нормы двух ФЗ, если учитывать, что жилищное законодательство состоит из ЖК РФ и иных ФЗ, содержащих жилищные нормы? - Павлов Максим (г. Москва)
Как быть с уволенными по достижении предельного возраста военнослужащими, которые не обеспечены жилым помещением до 01.01.2005 и права которых на жилье никак не обеспечены ни нормами Закона "О статусе военнослужащих", ни ЖК РФ? Складывается впечатление, что их просто забыли (намеренно или по ошибке?) Чем заполнить этот правовой пробел? Может, московским жилищным законодательством? Может ли московское правительство для этой "забытой" категории бывших военных осваивать федеральные средства, выделяемые на жилищное строительство? - Семен Ульянович (г. Москва)
П.В.: С учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 года N 6-П и Федерального закона от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ, любые граждане, в том числе и военнослужащие, до 1 марта 2010 года могут приватизировать жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма. Вопрос о предоставлении жилых помещений в собственность военнослужащим должен решаться не в рамках Жилищного кодекса и законодательных актов о приватизации, а в рамках отдельного федерального закона.
КонсультантПлюс: Планируется ли законодательно признать гараж (не только бетонный, но и сборный железный на шпалах) объектом недвижимости? Распространяется ли "дачная амнистия" на гаражи на коллективных стоянках, входящих в ВОА и не являющихся юридическими лицами? - Бугров Геннадий (Ленинградская область)
П.В.: Законодательство не содержит закрытого перечня имущества, которое может быть признано недвижимым. Основной критерий в соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса - связь с землей. Недвижимым имуществом в соответствии с названной статьей признаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Так называемый "Закон о дачной амнистии" направлен на упрощение регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Поэтому при решении вопроса об оформлении в собственность гаража решающим является вопрос, кому и на каком праве принадлежит земельный участок, на котором расположен гараж.
"Дачная амнистия" распространяется на граждан, имеющих земельные участки в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, предназначенные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного и гаражного строительства.
КонсультантПлюс: Я имею в собственности квартиры в многоквартирных домах, должна ли я оформить в собственность земельные участки, на которых находятся эти дома? - Михалева Елена (г. Ижевск, Удмуртская Республика)
П.В.: Действительно, частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено федеральным законом. Однако частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок под многоквартирным домом отнесен к общему имуществу собственников помещений в данном доме. Общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме, и доля каждого собственника пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). При отчуждении жилого помещения указанная доля автоматически переходит к новому собственнику и не может быть отчуждена отдельно. В связи с этим нет и необходимости специально регистрировать права собственников помещений в доме на общее имущество, и, в частности, на земельный участок как часть общего имущества.
КонсультантПлюс: Будет ли решаться на федеральном уровне вопрос капитального ремонта домов, которые ранее своевременно не отремонтировало нам государство, а теперь оно же спихнуло этот ремонт на нас, предварительно и так лишив нас средств к существованию. Неужели нам опять нужно делать революцию, чтобы образумить власть, загоняющую нас на дно? - Любовь Пенкина (г. Томск)
П.В.: В соответствии ч. 2 ст. 18 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом.
Вопрос же о внесении в действующие законодательные акты поправок, связанных обязательством государства по проведению капитального ремонта, в данный момент является предметом активного обсуждения в Комитете Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. Вероятно, этот вопрос будет решен через федеральные целевые программы, предусматривающие целевое финансирование.
КонсультантПлюс: Платная приватизация - что это такое? Применяется ли бесплатная приватизация для квартир, полученных по социальному найму после 1 января 2007 г.? Слишком много комментариев, каждый о своем и как ему удобно (это о риелторах). - Виктор (Москва)
П.В.: Платной приватизации жилья действующее законодательство не предусматривает. В соответствии со статьей 1 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Любые граждане, пользующиеся жилыми помещениями на условиях социального найма, могут до 1 марта 2010 года (с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 года N 6-П и Федерального закона от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ) приватизировать эти жилые помещения.
КонсультантПлюс: Как получить свидетельство о праве на собственность садового участка и построек на нем, если всё садоводство не приватизировано и никто этим заниматься не желает, в т.ч. председатель, а переизбрать его никак невозможно (постоянно нет кворума), да и не на кого? - Юрий (Санкт-Петербург)
П.В.: Порядок оформления права собственности граждан на земельные участки, предоставленные им для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства регулируется статьей 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав граждан на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции т.н. "дачной амнистии").
Если участок предоставлялся на праве пожизненного владения или постоянного (бессрочного) пользования лично Вам и был оформлен актом органа государственной власти или органа местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, то у Вас на руках должен быть соответствующий акт. Указанный документ является основанием для оформления участка в собственность.
В случае, если участок выделялся органом государственной власти или органом местного самоуправления не лично Вам, а на всё садоводческое товарищество (если отсутствует акт, то, вероятно, потребуются иные документы, перечисленные в упомянутой статье закона). Осуществив межевание, можно выделить участок, которым владеете Вы, и, собрав весь комплект документов, Вы сможете оформить участок в собственность в упрощенном порядке в соответствии с "дачной амнистией".
КонсультантПлюс: Каковы, на Ваш взгляд, перспективы уменьшения земельного налога с точки зрения вступления в права собственника хозяина дачного участка (с введением так называемой "дачной амнистии"), кто может "загнать" хозяина земельного участка в собственники оного и каковы административные механизмы принуждения к человеку стать собственником, т.е. титульным владельцем своего участка при отсутствии его желания?
Не кажется ли Вам, что новый Жилищный кодекс в плане проведения узаконивания как перепланировок, так и в плане невозможности узаконивания самовольного строения является коллизией по отношению к конституционному закону и к Конвенции о правах человека? - Марк Шнапер (Иркутская область, г. Иркутск)
П.В.: Размер налога зависит от рыночной стоимости земельного участка, которая сейчас устанавливается субъектами Российской Федерации. Относительно механизмов принуждения граждан становиться собственниками земельных участков вопреки их желанию, то таких механизмов нет. Мало того, так как это противоречит основным принципам гражданского законодательства (никто не может быть принужден к заключению договора), их вводить, эти механизмы, не представляется возможным и целесообразным. Что касается ограничений по проведению перепланировок и узакониванию самовольных перепланировок, то они не являются ограничениями конституционных прав граждан, так как технические требования по проведению указанных мероприятий являются гарантией безопасности граждан, проживающих в многоквартирных домах.
КонсультантПлюс: Анализируя ситуацию с принятием Жилищного кодекса РФ, не считаете ли Вы, что из всех граждан России сделали "подопытных кроликов"? Почему Вы не настояли на опубликовании проекта ЖК РФ? - Елена (г. Москва)
П.В.: Информация о рассматриваемых Государственной Думой законодательных инициативах не является закрытой. В частности, со всеми проектами федеральных законов и поправками к ним можно ознакомиться на официальном сайте Государственной Думы по адресу: http://www.duma.gov.ru/. Сотрудниками аппарата Государственной Думы и аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству соответствующая информация регулярно обновляется. Кроме того, на сайте нашего Комитета содержится много иной полезной информации, в частности о мероприятиях, проводимых Комитетом, комментарии экспертов по наиболее часто задаваемым вопросам.
Что касается проекта Жилищного кодекса РФ, то он, помимо того, что был доступен для ознакомления на упомянутом думском сайте, также на всех стадиях прохождения в Государственной Думе неоднократно обсуждался на рабочих группах, семинарах и совещаниях, в том числе в субъектах РФ.
КонсультантПлюс: В январе 2006 г. по результатам проведения открытого конкурса органом местного самоуправления заключен договор на управление жилищным фондом с управляющей компанией сроком до 1 марта 2007 г. С учетом внесения изменений в ЖК РФ, в закон о введении в действие ЖК РФ и Постановления Правительства N 75 от 06.02.2006 о порядке проведения открытого конкурса необходимо ли органу местного самоуправления проводить очередной конкурс по отбору управляющей компании либо возможно пролонгировать существующий договор управления с данной управляющей компанией на новый срок? - Сайфутдинов Руслан (Челябинская область, г. Троицк)
П.В.: Необходимости проведения нового конкурса по истечении срока действия договора управления нет только в случае, если данный договор был заключен собственниками помещений в многоквартирном доме по результатам общего собрания. В таком случае действует норма части 6 статьи 162 Жилищного кодекса, закрепляющая, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Если же договор управления был заключен по результатам конкурса, проводимого муниципалитетом, то необходимо иметь в виду, что в конце 2006 года в Жилищный кодекс были внесены изменения, позволяющие собственникам помещений в многоквартирном доме по истечении каждого последующего года после заключения соответствующего договора выбирать и изменять как способ управления, так и управляющие организации.
Поэтому если Вас устраивает Ваша управляющая компания и Вы не хотите доводить дело до нового конкурса, то просто необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей компании и заключить новый договор с этой компанией. В таком случае впредь уже будет действовать ранее названная норма об автоматическом продлении договора управления, пока новым общим собранием не будет принято другое решение.
Оригинал статьи на сайте КонсультантПлюс